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什麼是房地合一稅?
◎什麼是房地合一稅?
「房地合一稅」是台灣政府針對「房屋+土地一起出售」時所課徵的資本利得稅（賣房賺到的錢要課稅）。
以前房屋和土地是分開課稅的，為了防止炒房、逃稅，政府從 2016 年起實施「房地合一稅制」，在 2021 年又改成更嚴格的版本，稱為「房地合一稅2.0」。
🧾 房地合一稅是什麼？
當你賣房子連土地一起賣時，只要有賺錢（賣價高於買價），政府就會課你一筆「房地合一稅」。
🧮 房地合一稅怎麼算？
課稅所得（資本利得） = 銷售價格 − 原始購買價格 − 成本費用
然後再依照「持有年限」來課稅：
持有期間 | 稅率（一般個人） |
1年以內 | 45% |
1～2年 | 35% |
2～5年 | 20% |
5～10年 | 15% |
超過10年 | 10% |
🏠 範例：
你在 2022 年買一間房屋+土地共花 1000 萬，2024 年賣出賣了 1200 萬
→ 利得 = 1200萬 − 1000萬 = 200萬
→ 持有年限為 2年內 → 稅率 35%
房地合一稅 = 200萬 × 35% = 70萬元
✅ 哪些情況會課房地合一稅？
出售房屋+土地一起（同一天買的，或配合交易的）
出售預售屋合約（視為資產交易）
出售公司股權但實質轉讓不動產
❌ 哪些不課？
土地單獨賣（課土地增值稅）
遺產繼承（但繼承後轉賣還是會課）
配偶間贈與
贈與（課贈與稅，不課房地合一稅）
✅ 房地合一稅 2.0（2021年實施）的重點：
改革項目 | 說明 |
🔺 強化短期交易課稅 | 1年內賣稅率高達 45%，抑制炒房 |
🏢 法人納入課稅 | 公司法人也要課資本利得稅（最低 20% 起跳） |
🔍 預售屋納入 | 連預售屋轉讓也要課 |
🚫 不動產分割避稅無效 | 防止透過分割、贈與逃避課稅 |
📊 財政部資料連線 | 買賣資料與地政機關連線，防漏報 |
✅ 可扣除成本有哪些？
你可以從賣價中扣掉以下費用來降低課稅金額：
原始購屋價格（含契稅、仲介費）
裝修費用（要有發票）
賣屋時的仲介費、代書費
房屋稅、地價稅等必要稅費
改善工程或修繕費（合法支出）
✅ 特別優惠：自用住宅免稅或輕稅
如果符合「自住條件」，你可以享有稅負減免：
▶ 自住滿6年、出售一次性免稅額 400 萬元：
條件 | 說明 |
設籍滿6年 | 在該地址設籍本人或配偶、直系親屬 |
無出租無營業 | 完全自用 |
6年內只能用一次 | 個人免稅優惠最多用一次 |
➡️ 可減免：資本利得中 前400萬免稅
📌 小提醒：
房地合一稅是「分離課稅」：不併入你個人綜所稅課稅
出售後需在 30天內申報房地合一稅
如果未申報或延遲，會被罰鍰與滯納金